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개발적폐청산, 공용개발 과정 투명화부터

기사 등록 : 2017-08-25 13:20:00

박현군 humanphg@peoplehope.net

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사업내용, 세입자·입주희망자 등 모든 이해당사자에 공개돼야

문재인 정부가 들어서면서 개발지역 지역들의 주민피해, 즉 철거민 양산 및 탄압은 의지를 가지고 줄여나가고 있다.

이같은 정부의 정책들은 폭력적 개발제도에 피해를 당해 온 힘없는 서민들에게 희망을 주고 있다.

그러나 문재인 정부 이후에도 개발로 인한 피해가 사라질 수 있도록 제도의 변화가 필요하다.

그 중 첫 번째가 개발과정의 투명화와 지역주민의 이해관계 인정이다.

우리나라는 정부와 각 지방자치단체에서 매년 대략 50여 신규 공용개발사업을 직접 발주, 혹은 인정승인해 오고 있다.

보통 공용개발사업의 공사기간이 보통 5년 길게는 8년~10년까지라는 점을 감안하면 전국적으로 많게는 500여 곳 이상의 대형 공사가 진행되고 있는 셈이다.

이로 인해 지금까지 수많은 서민들의 생존권이 유린되어 오고 있다.

불공평한 개발과정이 문제

공용개발이란 세계 어느나라의 정부도 필요에 의해 진행하는 국책사업이다.

우리나라 뿐 아니라 세계 어느나라도 개발이 진행되지 않는 나라는 없다.

그러나 공용개발로 인한 서민피해는 유독 우리나라에서만 발생하는 특징이다.

한국개발원은 지난 2012년 ‘포스트개발시대에 대하여’라는 제목의 국제 심포지엄을 통해“우리나라의 공용수용의 과정·절차·보상 등이 수용권자의 사업진행을 위해 지나치게 간소화된 측면이 있다”고 말했다.

그리고 이같은 개발제도는 법에 따라 수용권을 부여받은 민간사업자에 의해 지나치게 남용되어 왔다고 밝혔었다.

이와관련 한국개발원 이호준 연구위원은 “사유재산의 지나친 침해를 야기함과 동시에 막대한 경제적 비효율을 초래하였다”고 말했다.

문제는 이같이 간소화된 공용수용제도가 수용당하는 주민들을 개발의 이해 당사자로 인정하지 않는다는데 있다.

택지개발촉진법 체제는 법에 의해 수용권을 부여받은 개발 사업자만을 개발의 이해 당사자로 인정하고 있다.

개발부지 내에서 수용당한 세입자, 개발에 반대한 현금청산자, 재개발·건축 조합 지도부와의 갈등으로 분리해 나간 이전 조합원들, 부지 주변 주민들은 해당 개발사업에서 제3자로 분류되어 개발계획, 토지보상 산정과정, 앞으로의 진행사항, 주변 개발과의 연계성 등에 대해 어떠한 정보도 청구할 수 없다.

이 때문에 수용당한 주민들 중에서 개발주체인 도시정비사업 조합, 정부소속 공사의 토지보상의 부당축소가 의심이 되더라도 사실상 방법이 없다.

제도상으로는 중앙토지수용위원회에 이의를 제기하거나 법적 소송을 하는 방법이 있지만, 수용권자들이 불복, 항소, 상고 등을 하는 과정에서 4~5년의 시간이 흐르고 그 과정에서 소송비용의 부담만 급증하는 폐단이 거듭되어 오고 있다.

토지의 당사자는 모든 사용자

이와관련 희년사회를 꿈꾸는 사람들의 모임을 주도하고 있는 오세민 전도사는 “토지와 개발의 이해당사자는 토지주와 개발사업자에 국한돼서는 안된다”며, “적어도 공용수용을 통해 진행된 공적개발이라면 수용부지의 이전 사용자와 미래 사용자, 그리고 개발로 인해 영향을 받게 될 주변지역 사람들까지 이해당사자로 인정해야 한다”고 말했다.

경기도 성남시 금광재개발지역 내 철거 피해자 A씨는 “조합원이 된 후 중도금 등의 여력이 부족하여 현금청산을 하기로 결정했다. 그런데 보상액이 터무니없이 적게 나왔다”며, “내 집에 대한 감정평가 등 보상금 산정의 절차와 결과가 어떻게 진행됐는지 알려달라고 했지만 영업비밀이라며 거부당했었다”고 말했다.

A씨와 일부 주민들은 국토교통부 산하 중앙토지수용위원회 이의제기와 법원 소송 등을 거쳐 일부 알아내기도 했지만 이 과정에서 소송비용 등으로 상당한 부담을 지게 됐다.

A씨는 “아직 현금청산이 완전히 끝나지 않은 상태에서는 우리도 재개발의 이해당사자”라며, “개발 진행의 모든 과정에 대한 정보접근을 막는 것은 부당한 처사”고 밝혔다.

이 뿐 아니다.

공용개발 중 토지 강제수용과정에서 반드시 거치도록 되어있는 찬반투표 역시 요식행위 식으로 하여 정보에 어두운 주민들이 찬반 의사표현의 기회를 놓치기도 한다.

부천 재개발사업지역 내 주민 B씨는 “토지수용에 대해 주민들에게 적극적으로 알리지 않았고 구청과 조합측에 질의했을 때도 제대로된 답변을 듣지 못했다”고 말했다.

이와관련 남기억 토지+자유연구소소장은 “토지의 이해 당사자는 토지주와 정부만이 아니라 세입자 등 현재 토지이용자와 미래 이용자 등 모든 사람들”이라며, “토지 공용수용을 통해 진행되는 공적개발에 대해 사업 진행사항을 모든 이해당사자에게 투명하게 공개한다면 현재 개발지역 내 주거·재산권 침해 사태의 많은부분이 해소될 수 있을 것”이라는 의견을 밝혔다.

수용 후 개발자, 사업진행 강제성 부여해야

또한 토지 강제수용과 강제수용 예고 이후에도 사업성을 이유로 일방적으로 사업진행을 포기하지 못하도록 해야 한다는 주장도 나오고 있다.

인천에서 활동중인 송호 신대동법전국위원회 대표는 “재개발이 확정되는 순간부터 지구 내 수많은 제약이 가해지고 사업이 무산되면 보상도 받지 못할 뿐 아니라 주변 상권붕괴 등 더 큰 피해를 떠앉아야 한다”며, “강제수용이 가미된 공적개발이라면 당연히 그 개발의 완수 책임도 강제되어야 당연하다”고 말했다.

현행 토지보상 관련 법령에 따르면 재개발 혹은 재건축 등이 확정되면 지구 내에서 부동산매매가 중지된다.

또한 건물의 증축, 구조변경, 하자보수 등도 사소한 것들을 제외하고는 상당한 수준에서 제한받게 된다.

또한 사무실, 주거자 등의 이전에 따라 개발지역 내에서 형성되어왔던 골목상권의 자연스러운 붕괴를 불러오게 된다.

이같은 모든 상황에서 개발지역 내 주민들이 바라볼 수 있는 유일한 동아줄이 바로 법에 따른 토지보상금이다.

송호 대표는 “공시지가를 근거로 산정되는 현행 토지보상이 개발지역 주민들의 눈높이에서 턱없이 부족하지만 현행 개발체제 내에서 개발지역 서민들에게 합법적으로 바로볼 수 있는 동아줄은 그 것이 유일하다.

그런데 사업주체측에서 일방적으로 사업포기 등을 하게 되면 개발지역 주민들은 그 동아줄 마저도 잡지 못하는 상황이 된다”고 말했다.

송 대표는 “법에 따라 개발예정지역으로 분류되면서 동반되는 규제로 인해 본 피해들은 개발이 풀렸다고 해서 무산되는 것이 아니다”며, “강제수용권을 획득한 사업주가 긴급한 공적 이유가 아닌 다만 ‘사업성 부족’이라는 이유로 일방적으로 사업을 포기할 수도 있는 현 재도는 심각한 폭력”이라고 말했다.

이와관련 네이버에서 활동하는 한 네티즌은 “재개발 확정 되는 순간 땅값은 금값에서 다이아몬드 값이 됩니다. 땅을 함부로 팔 수도 없고 함부로 건드리지도 못합니다. 그러다가 재개발 포기 하는 순간 땅값은 원래 시세보다 개똥값이 됩니다. 재개발 한다고 발표 해놓고 땅을 못팔게 해놓으면 정말로 돈이 급한 사람은 눈물만 흘르게 되는거죠”라고 말했다.

경실련 관계자는 “공용개발을 위해 강제수용된 택지가 만약 개발이 무산됐을 경우 수용 전 사업자에게 되돌려 줘야 한다. 그러나 대법원 판례는 잘못됐더라도 한번 강제수용되면 되돌려주지 않아도 되도록 규정하고 있다”며, “이해할 수 없는 논리와 비상식적인 규정이지만, 이같은 제도라면 당연히 강제수용을 통해 토지를 확보한 사업주도 사업성과 상관없이 해당사업을 완수할 강제적 의무를 부여받는 것이 정당하다”고 말했다.

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